Zustand
Begehung des Gebäudes mit Blick auf Dach, Außenwände, Fenster, Kellerdecke und Heizung. Sichtung von Energieausweis, Plänen und Verbrauchsabrechnungen, soweit der Verkäufer sie zur Verfügung stellt.
Energieberatung vor dem Hauskauf
Bei einem älteren Haus entscheidet der energetische Zustand mit über den Preis, der nach dem Kauf noch auf Sie zukommt. Viele Kredite für den Erwerb verlangen außerdem, dass das Gebäude innerhalb einer Frist um eine oder mehrere Effizienzklassen besser wird. Ich schätze den Sanierungsbedarf vor dem Notartermin ein und begleite die Sanierung nach dem Kauf bis zum Nachweis für die Bank.
Warum vor dem Kauf
Im Exposé steht meist nur die Effizienzklasse aus dem Energieausweis. Was eine Sanierung dieses Hauses tatsächlich kostet, welche Bauteile zuerst anstehen und welche Förderung dafür in Betracht kommt, lässt sich daraus nicht ablesen. Genau diese Zahlen brauchen Sie aber für die Preisverhandlung und die Bank für die Finanzierung.
Hinzu kommen Fristen: Wer einen Kredit mit Sanierungsauflage nutzt, muss die Verbesserung innerhalb eines festen Zeitraums nachweisen. Und nach dem Eigentümerwechsel gelten für Ein- und Zweifamilienhäuser eigene Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz ablöst. Wer das vor der Unterschrift kennt, plant Budget und Zeitrahmen realistisch.
Was ich vor dem Kauf prüfe
Den Umfang stelle ich je nach Vorhaben und Kredit zusammen. Ein Beispiel ist ein Bedarfsausweis, für den ich die Gebäudehülle vor Ort aufnehme, statt sie über Pauschalwerte nach Baualter anzusetzen, ergänzt um die Betrachtung von Sanierungsvarianten. Für die Begehung brauche ich das Einverständnis des Verkäufers und Zugang zu allen Geschossen einschließlich Keller und Dachboden.
Kosten und Förderung
Einschätzung, welche Maßnahmen in den nächsten Jahren anstehen, mit einem groben Kostenrahmen und den Förderprogrammen, die dafür in Betracht kommen.
Effizienzklasse
Einschätzung, mit welchen Maßnahmen das Haus die von Ihrem Kredit verlangte Effizienzklasse erreicht, und welcher Weg dafür am wirtschaftlichsten ist.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: was sie aussagen
Im Exposé steht eine Effizienzklasse, aber dahinter können zwei sehr verschiedene Dokumente stecken. Für die Kaufentscheidung ist wichtig, welches es ist und was es über das Haus verrät.
Verbrauchsausweis
Er beruht auf dem tatsächlichen Heizenergieverbrauch der bisherigen Bewohner, bereinigt um die Witterung. Damit sagt er viel über die Menschen, die dort gewohnt haben: wie warm sie geheizt haben, ob alle Räume beheizt waren, wie viele Personen im Haus lebten und ob es zeitweise leer stand. Für Sie als Käufer ist das nur bedingt aussagekräftig, denn Sie werden anders wohnen.
Hinzu kommt der sogenannte Prebound-Effekt: In schlecht gedämmten Häusern heizen Bewohner meist sparsamer, als es die Normrechnung annimmt. Der gemessene Verbrauch ist dann deutlich niedriger als der berechnete Bedarf. Nach einer Sanierung kehrt sich das oft um (Rebound-Effekt), weil es sich leisten lässt, wärmer zu heizen.
Bedarfsausweis
Er berechnet den Energiebedarf aus dem Gebäude selbst, also aus Bauteilen, Heizung und Warmwasser, nach DIN V 18599 mit einheitlichen Annahmen zu Raumtemperatur, Lüftung und Klima. Dadurch macht er Gebäude unabhängig von ihren Bewohnern vergleichbar. Das ist sein Zweck.
Eine Vorhersage Ihrer künftigen Heizkosten ist er nicht. Bei schlechten Gebäuden überschätzt die Normrechnung die Verluste deutlich. Das Umweltbundesamt beziffert die Abweichung auf Grundlage mehrerer Studien bei Kennwerten um 300 kWh/(m²a) auf etwa 40 Prozent, bei 150 kWh/(m²a) auf etwa 17 Prozent. Wie gut ein Bedarfsausweis ist, hängt außerdem davon ab, ob die Gebäudehülle vor Ort aufgenommen oder nur über Pauschalwerte nach Baualter angesetzt wurde.
Für die Einschätzung vor dem Kauf heißt das: Ein Bedarfsausweis mit aufgenommener Gebäudehülle zeigt, wo das Haus energetisch steht und welche Bauteile die größten Verluste haben. Liegen Verbrauchswerte der Voreigentümer vor, lege ich beide nebeneinander. So lassen sich Heizkosten und die tatsächlich erreichbare Einsparung einer Sanierung realistischer einschätzen, als es eines der beiden Dokumente allein erlaubt.
Beachten Sie auch: Je nach Ausweisart kann dasselbe Haus in einer anderen Effizienzklasse landen. Das kann darüber entscheiden, ob ein Kredit mit Sanierungsauflage überhaupt in Frage kommt.
Quelle zu den Abweichungen: Umweltbundesamt, Ad-hoc-Papier „Realitätsnahe Berechnung des Energiebedarfs“, Juli 2022.
Kredite mit Sanierungsauflage
Die Konditionen unterscheiden sich je nach Kreditgeber und ändern sich häufig. Gemeinsam ist allen: Der Zustand vor und nach der Sanierung wird über einen Energieausweis oder die Bestätigung einer Energieberatung belegt, und für die Verbesserung gilt eine Frist.
KfW 308 „Jung kauft Alt“
Zinsgünstiger Kredit für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind und begrenztem Haushaltseinkommen, die erstmals Wohneigentum kaufen. Das Haus muss beim Antrag laut Energieausweis in Klasse F, G oder H liegen. Innerhalb von 54 Monaten nach der Zusage ist es mindestens auf Effizienzhaus 85 EE zu sanieren oder alternativ mit vier festgelegten Einzelmaßnahmen: Heizungstausch mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie, neue Fenster, Fassadendämmung sowie Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke. Der Kredit beträgt je nach Kinderzahl bis zu 180.000 €. Die KfW empfiehlt ausdrücklich eine Beratung durch eine Energieeffizienz-Expertin oder einen -Experten schon vor dem Erwerb (Merkblatt KfW 308, Stand 08/2026).
Baufinanzierungen der Banken
Mehrere Banken und Direktbanken gewähren einen Zinsnachlass, wenn sich die Effizienzklasse des Hauses durch die Sanierung innerhalb einer vereinbarten Frist verbessert. Maßgeblich sind die Bedingungen im jeweiligen Kreditvertrag: um wie viele Klassen, bis wann und mit welchem Nachweis.
Bringen Sie die Kreditbedingungen zum Gespräch mit. Ich prüfe dann, welche Maßnahmen die geforderte Verbesserung erreichen und welche Förderung sich zusätzlich nutzen lässt.
Ablauf
- 1
Anfrage
Senden Sie mir Exposé, Energieausweis und, falls vorhanden, die Bedingungen Ihres Kredits. Ich melde mich mit einer Einschätzung des Aufwands.
- 2
Begehung vor dem Notartermin
Mit Einverständnis des Verkäufers sehe ich mir das Haus an und sichte die vorhandenen Unterlagen.
- 3
Einschätzung
Sie erhalten die anstehenden Maßnahmen mit Kostenrahmen, Förderung und dem Weg zur geforderten Effizienzklasse als Grundlage für Preisverhandlung und Finanzierungsgespräch.
- 4
Nach dem Kaufvertrag
Ab dem notariellen Kaufvertrag können Sie die geförderte Energieberatung beantragen. Die Eintragung im Grundbuch müssen Sie dafür nicht abwarten.
- 5
Sanierungsfahrplan und Anträge
Der individuelle Sanierungsfahrplan legt die Maßnahmenfolge fest und erhöht die Förderung für die Gebäudehülle. Danach folgen die Förderanträge, erst dann werden die Aufträge vergeben.
- 6
Umsetzung und Nachweis
Ich begleite die Ausführung und erstelle die Nachweise für Förderung und Kreditgeber, bei Bedarf einschließlich des neuen Energieausweises.
Pflichten nach dem Eigentümerwechsel
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, übernimmt nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz Nachrüstpflichten, die der Voreigentümer als Selbstnutzer nicht hatte. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang ist in der Regel die oberste Geschossdecke zu dämmen, sofern sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sind nachzudämmen.
Diese Pflichten lassen sich gut mit einer geförderten Sanierung verbinden, wenn die Reihenfolge stimmt. Deshalb gehören sie in die Einschätzung vor dem Kauf.
Häufige Fragen
Kann der iSFP schon vor dem Notartermin erstellt werden?
Die Begehung und eine Einschätzung ja, sofern der Verkäufer Zugang gewährt. Den Zuschuss für den Sanierungsfahrplan können Sie als Käufer erst ab dem notariellen Kaufvertrag beantragen. Vorher könnte nur der Verkäufer den Antrag stellen. Sinnvoll ist daher: vor dem Kauf die Einschätzung, nach dem Kaufvertrag der geförderte Fahrplan.
Erstellen Sie auch den Finanzierungsplan für die Bank?
Nein, den Finanzierungsplan erstellt die Bank. Von mir erhalten Sie die Grundlagen dafür: die anstehenden Maßnahmen, einen Kostenrahmen, die erwartete Förderung und den Weg zur geforderten Effizienzklasse.
Wir haben das Haus geerbt. Gilt dasselbe?
Ja. Für den Antrag auf geförderte Energieberatung genügt im Erbfall der Auflassungsvermerk, die Eintragung im Grundbuch müssen Sie nicht abwarten.
Welche Unterlagen sollte ich vom Verkäufer anfordern?
Energieausweis, Grundrisse und Schnitte, Baubeschreibung, Unterlagen zu bereits durchgeführten Modernisierungen, Angaben zur Heizung mit Baujahr sowie die Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre. Was fehlt, nehme ich vor Ort auf. Eine ausführliche Liste finden Sie in der Checkliste zur Vorbereitung.
Reicht der Energieausweis aus dem Exposé als Nachweis für die Bank?
Das hängt vom Kreditvertrag ab. Ein Verbrauchsausweis spiegelt vor allem das Heizverhalten der Voreigentümer und eignet sich schlecht, um eine Verbesserung nach der Sanierung zu belegen. Für den Vergleich vorher und nachher ist ein Bedarfsausweis die bessere Grundlage, am besten mit vor Ort aufgenommener Gebäudehülle.
Einschätzung vor dem Kauf anfragen
Senden Sie mir Exposé, Energieausweis und Ihren geplanten Notartermin. Eine Rückmeldung erhalten Sie innerhalb von zwei Werktagen.