Energetischer Ist-Zustand
Aufnahme der Bauteile und der Anlagentechnik, Bilanzierung des Gebäudes. Damit ist nachvollziehbar, welche Maßnahme welchen Anteil der Verluste betrifft und in welcher Reihenfolge sinnvoll vorgegangen wird.
Energetische Sanierung in der Eigentümergemeinschaft
Der Engpass einer Sanierung in der Eigentümergemeinschaft liegt meist beim Beschluss, nicht bei der Technik. Meine Aufgabe ist es, der Versammlung eine belastbare Grundlage zu liefern: geprüfte Kosten, Fördersummen für das konkrete Gebäude und die Auswirkung auf jede einzelne Einheit.
Was die Gemeinschaft von anderen Auftraggebern unterscheidet
Bei einem Eigenheim entscheidet eine Person, und die Förderung wird für ein Gebäude beantragt. In der Gemeinschaft fallen beide Selbstverständlichkeiten weg: Die Entscheidung braucht einen Beschluss, und die Antragsberechtigung liegt bei der Gemeinschaft, nicht beim einzelnen Eigentümer.
Das hat praktische Folgen. Anträge einzelner Eigentümer für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind bei den Hamburger Programmen grundsätzlich unzulässig. Der Antrag ist von einer bevollmächtigten Person zu unterzeichnen, an die auch der Bescheid ergeht; in der Regel ist das die Verwaltung. Sind mehrere Investoren an einem Vorhaben beteiligt, ist die Aufteilung der Förderhöchstbeträge vor der Antragstellung abzustimmen.
Eine Ausnahme gilt beim Wärmeschutz im Gebäudebestand für Fenster: Hier können einzelne Eigentümer den Austausch der Fenster ihrer Einheit eigenständig beantragen, ohne dass ein Beschluss der Gemeinschaft über ein Gesamtvorhaben vorliegen muss. Das eröffnet einen Weg, wenn sich die Gemeinschaft auf eine umfassende Sanierung nicht einigt, einzelne Eigentümer aber handeln wollen.
Hinzu kommt der Zeitfaktor. Ein Förderantrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein, ein Beschluss braucht eine Versammlung, und Versammlungen finden nicht wöchentlich statt. Wer diese beiden Fristen nicht von Anfang an zusammen plant, verliert entweder ein Jahr oder die Förderung.
Die Entscheidungsgrundlage für die Versammlung
Ein Beschluss trägt nur, wenn die Eigentümer die Folgen für ihre eigene Einheit erkennen können. Vier Angaben sind dafür erforderlich.
Geprüfte Kosten
Kostenschätzung auf Grundlage vorliegender Angebote, getrennt nach Maßnahmen. Bei mehreren Varianten eine Gegenüberstellung, damit die Versammlung nicht über eine einzige Zahl abstimmt.
Belastbare Fördersummen
Bundes- und Landesförderung mit Höchstgrenzen und Kumulierungsgrenze, beziffert für dieses Gebäude und diese Maßnahme.
Verteilung auf die Einheiten
Kosten und Zuschüsse nach Miteigentumsanteilen aufgeschlüsselt. Für den einzelnen Eigentümer ist der eigene Anteil nach Abzug der Förderung die maßgebliche Zahl.
Steht eine konkrete Baumaßnahme an, wird diese Grundlage in der Regel über einen individuellen Sanierungsfahrplan erarbeitet, der thematisch auf das Vorhaben ausgerichtet ist. Ergänzt wird er durch einen Erläuterungstermin am Objekt, in dem sich Fragen unmittelbar am Bauteil klären lassen. Für die Gemeinschaft hat das zwei Vorteile: Die Beratungsleistung selbst wird bezuschusst, und der Fahrplan erhöht zugleich die Fördergrenzen für die spätere Umsetzung.
Auf Wunsch stelle ich die Ergebnisse in der Eigentümerversammlung vor und beantworte Rückfragen unmittelbar.
Bei Anbauten, Seitenflügeln oder mehreren Treppenaufgängen ist vorab zu klären, ob ein oder mehrere Gebäude vorliegen. Dafür gibt es die Bewertungshilfe zur Gebäudeabgrenzung.
Förderwege für Eigentümergemeinschaften
Die Staffelung der Bundesförderung nach Wohneinheiten summiert sich bei Gemeinschaften. Parallel kommen in Hamburg zwei Landesprogramme in Betracht, die sich gegenseitig ausschließen.
Bundesförderung: Höchstgrenzen steigen mit jeder Einheit
| Gebäude | ohne iSFP | mit iSFP |
|---|---|---|
| 8 Wohneinheiten | 121.000 € | 240.000 € |
| 12 Wohneinheiten | 153.000 € | 300.000 € |
| 24 Wohneinheiten | 249.000 € | 480.000 € |
Die Grenzen gelten je Kalenderjahr. Bei umfangreichen Vorhaben ist deshalb zu prüfen, ob eine Aufteilung über zwei Jahre mehr Förderung erschließt, als die verlängerte Bauzeit kostet.
Hamburg: zwei Programme, eine Entscheidung
Der Wärmeschutz im Gebäudebestand fördert einzelne Bauteile mit einem festen Betrag je Quadratmeter Bauteilfläche, unabhängig von den tatsächlichen Kosten, und ist je Wohneinheit auf 50.000 € begrenzt. Er steht auch vermietenden Gemeinschaften offen, und für den Fensteraustausch können einzelne Eigentümer eigenständig beantragen. Der Modernisierungsbonus von 20 oder 30 Prozent setzt allerdings voraus, dass das Gebäude höchstens drei Wohnungen hat und höchstens zwei Einheiten vermietet sind – für die meisten Gemeinschaften entfällt er damit.
Das Klimaschutzprogramm für Mietwohngebäude richtet sich an Gebäude ab drei Wohneinheiten und fördert nicht das einzelne Bauteil, sondern die erreichte energetische Stufe, bemessen je Quadratmeter Wohnfläche. Voraussetzung ist ein Gesamtkonzept mit mindestens 20 Prozent Einsparung beim Primärenergiebedarf.
Eine Kombination beider Programme ist ausgeschlossen. Welcher Weg mehr einbringt, hängt vom Umfang ab: Bei einzelnen Bauteilen liegt der Wärmeschutz vorn, bei einer umfassenden Sanierung auf eine Effizienzstufe in der Regel das Klimaschutzprogramm. Beide Wege rechne ich für Ihr Gebäude durch.
Gemeinschaften haben bei den Hamburger Programmen die Zuschussvariante zu wählen; das Energiedarlehen steht ihnen nicht offen. Für die Finanzierung des Eigenanteils bietet die IFB mit WEGfinanz ein vereinfachtes Verfahren für zinsvergünstigte KfW-Kredite auch bei geringen Darlehenssummen, das die Verwaltung koordiniert.
Primärquellen: IFB – Wärmeschutz im Gebäudebestand, IFB – Klimaschutzprogramm Mod A, IFB WEGfinanz, Förderrichtlinie BEG Einzelmaßnahmen vom 17.08.2026, Nummer 8.3.1. Eine Überschlagsrechnung liefert der Förderrechner.
Ablauf bis zum Beschluss und darüber hinaus
- 1
Abstimmung mit der Verwaltung
Klärung von Gebäudedaten, Wohneinheiten, bereits gefassten Beschlüssen, Rücklage und Sitzungsterminen. Daraus ergibt sich der Zeitplan rückwärts vom Versammlungstermin.
- 2
Bestandsaufnahme
Begehung des Gemeinschaftseigentums, Sichtung von Plänen, Wärmeschutznachweisen und Verbrauchsabrechnungen.
- 3
Varianten und Wirtschaftlichkeit
Berechnung der Maßnahmenvarianten mit Kosten, Förderung und Eigenanteil je Einheit. Ergebnis ist ein Dokument, das der Einladung beigefügt werden kann. Ein Erläuterungstermin am Objekt mit Verwaltung und Beirat klärt offene Fragen vor der Versammlung.
- 4
Eigentümerversammlung
Vorstellung der Varianten, Beantwortung von Rückfragen, Beschlussfassung. Die Beschlussvorlage stimme ich mit der Verwaltung ab.
- 5
Förderantrag
Vorbereitung des Antrags und Erstellung der vorgeschriebenen Bestätigung. Den Antrag stellt die Gemeinschaft über die bevollmächtigte Person; ich begleite das Verfahren.
- 6
Umsetzung und Nachweis
Fachliche Begleitung der Ausführung, soweit das Programm sie vorschreibt, und Verwendungsnachweis nach Abschluss.
Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt sein, und als Vorhabenbeginn gilt bereits der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags. Ein Vertrag, der unter der Bedingung der Förderzusage geschlossen wird, ist zulässig und in der Bundesförderung bei Antragstellung sogar erforderlich. Beschlüsse, die eine unbedingte Beauftragung vorsehen, gefährden die Förderung.
Leistungen für Gemeinschaften und Verwaltungen
- Kurzgutachten zur Einordnung eines anstehenden Vorhabens, auch ohne vollständige Bestandsaufnahme
- Individueller Sanierungsfahrplan für das Gesamtgebäude, auf Wunsch thematisch auf eine anstehende Baumaßnahme ausgerichtet, mit Erläuterungstermin am Objekt
- Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Aufteilung von Kosten und Förderung auf alle Einheiten
- Vergleich der Hamburger Förderwege für das konkrete Gebäude
- Beschlussvorlage in Abstimmung mit der Verwaltung und Vorstellung in der Versammlung
- Prüfung von Handwerkerangeboten auf Förderfähigkeit und technische Vollständigkeit
- Vorbereitung des Förderantrags, Bestätigungen, Baubegleitung und Verwendungsnachweis
- Raumweise Heizlastberechnung und hydraulischer Abgleich nach Verfahren B bei Heizungsvorhaben
Häufige Fragen aus Gemeinschaften
Kann ein einzelner Eigentümer Fördermittel beantragen?
Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nicht. Bei den Hamburger Programmen ist die Gemeinschaft gemeinschaftlich antragsberechtigt; unterzeichnet wird von einer bevollmächtigten Person, an die auch der Bescheid ergeht. Ausgenommen sind Fenster im Programm Wärmeschutz im Gebäudebestand: Deren Austausch kann ein einzelner Eigentümer für seine Einheit eigenständig beantragen. Ob dieser Weg im konkreten Fall trägt, kläre ich vorab mit Ihnen und der Verwaltung.
Was kostet die Beratung die einzelne Einheit?
Das Honorar wird für das Gebäude vereinbart und nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Bei einem individuellen Sanierungsfahrplan trägt zudem der Zuschuss des Bundes einen Teil der Kosten. Auf die einzelne Einheit entfällt damit in der Regel ein Betrag, der deutlich unter der Fördersumme liegt, die sich dadurch erschließt.
Wir haben bereits Angebote eingeholt. Ist es dafür zu spät?
Nein, solange kein unbedingter Auftrag erteilt wurde. Angebote sind eine gute Ausgangslage, weil sich die förderfähigen Kosten daraus belastbar ansetzen lassen. Kritisch wird es erst mit der Unterschrift unter einen Vertrag ohne Förderbedingung.
Muss die gesamte Gemeinschaft saniert werden, oder reicht ein Bauteil?
Einzelne Bauteile sind förderfähig. Ob das sinnvoll ist, hängt vom Zustand ab: Eine Fenstererneuerung ohne Betrachtung der Einbauebene kann Bauschäden verursachen, und eine später geplante Wärmepumpe setzt eine Gebäudehülle voraus, die eine niedrige Vorlauftemperatur zulässt. Diese Abhängigkeiten klärt der Sanierungsfahrplan vorab.
Wie lange dauert es von der Anfrage bis zur Beschlussreife?
Die Unterlagen für die Versammlung liegen in der Regel innerhalb von fünf bis zehn Werktagen nach der Bestandsaufnahme vor. Der begrenzende Faktor ist üblicherweise der Sitzungsturnus der Gemeinschaft, nicht die Bearbeitungszeit.
Welche Unterlagen benötigen Sie von der Verwaltung?
Teilungserklärung mit Miteigentumsanteilen, vorhandene Baupläne und Wärmeschutznachweise, Verbrauchs- oder Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Angaben zur Rücklage sowie bereits vorliegende Angebote und Beschlüsse.
Vorhaben in der Gemeinschaft besprechen
Für eine erste Einordnung genügen Baujahr, Zahl der Wohneinheiten, geplante Maßnahme und der nächste Versammlungstermin. Eine Rückmeldung erhalten Sie innerhalb von zwei Werktagen.